Những ngày đầu tháng 12, các công nhân tại công trường cầu Tăng Long (TP Thủ Đức) đang tất bật làm việc cả ngày lẫn đêm để đẩy nhanh tiến độ công trình, sớm đưa một nhánh cầu thông xe vào cuối năm 2024 như dự kiến.
Dự án cầu Tăng Long nằm trên tuyến đường Lã Xuân Oai, bắc qua rạch Trau Trảu, TP Thủ Đức do Ban Quản lý Dự án Đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM làm chủ đầu tư.
Dự án có tổng quy mô 2,62 ha với tổng mức đầu tư 741,1 tỉ đồng. Trong đó, chi phí xây dựng 688 tỉ đồng, chi phí bồi thường GPMB là 53,1 tỉ đồng
Công trình được khởi công từ cuối năm 2017, đến tháng 9-2019 tạm ngưng do vướng mặt bằng. Đến cuối tháng 10-2023, UBND TP Thủ Đức tổ chức lễ bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư, dự án xây dựng cầu Tăng Long tái khởi động.
Dự án có tổng chiều dài khoảng 790m (kể cả phần cầu dài 231,3m) với điểm đầu giáp nút giao giữa đường D2 - đường Lã Xuân Oai, điểm cuối giáp nút giao giữa đường Lò Lu - đường Lã Xuân Oai
Cầu Tăng Long sẽ xây dựng 2 nhánh, mỗi nhánh cầu rộng 11m với 2 làn xe ô tô, cách nhau 1m
Dự án xây dựng khoảng 559m (kể cả 240m tường chắn) đường hai đầu cầu theo lộ giới quy hoạch và đường dân sinh hai bên cầu phía phường Trường Thạnh, phường Long Trường
Anh Mai Như Hải, Tư vấn giám sát thi công dự án cầu Tăng Long, cho biết: “Hiện nay tất cả công nhân đang nỗ lực thi công, tăng ca ngày đêm, làm thêm giờ, đồng thời công trình cũng huy động vật tư để hoàn thành nhiệm vụ của chủ đầu tư giao theo tiến độ cam kết”.
Dự kiến toàn bộ dự án cầu Tăng Long sẽ hoàn thành trong năm 2025
Khu vực này có mật độ phương tiện lớn, vừa thi công vừa đảm bảo phân luồng, đi lại cho người dân. Vì vậy, Ban Giao thông nỗ lực đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa một đơn nguyên đi vào hoạt động, chia sẻ áp lực giao thông với cầu cũ hiện nay"- Đại diện Ban Giao thông thông tin.
UBND tỉnh Đồng Nai cam kết bàn giao toàn bộ mặt bằng cho các dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Vành đai 3 TP.HCM trong năm nay.
Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu là một trong những dự án trọng điểm đang được Đồng Nai đẩy mạnh
UBND tỉnh Đồng Nai đã báo cáo Thủ tướng và các bộ, ngành Trung ương về tình hình giải phóng mặt bằng các dự án, công trình trọng điểm và kế hoạch phát triển đô thị sân bay Long Thành cùng khu vực phụ cận trên địa bàn tỉnh.
Nhiều dự án lớn sẽ hoàn thành trong 2026
Cụ thể, theo quy hoạch giao thông đã được phê duyệt, tỉnh Đồng Nai dự kiến xây dựng hệ thống đường bộ gồm 5 tuyến cao tốc và 2 tuyến đường vành đai, với tổng chiều dài 282 km.
Trong số đó, 2 dự án cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Phan Thiết - Dầu Giây đã đưa vào sử dụng; 3 dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3 đang được triển khai thi công; 2 dự án Vành đai 4 và Dầu Giây - Liên Khương đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Đối với cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đoạn qua địa bàn Đồng Nai dài hơn 34 km được chia thành 2 dự án thành phần. Trong đó, dự án thành phần 1 dài 16 km qua huyện Long Thành đã phê duyệt phương án bồi thường, đạt hơn 94% diện tích thu hồi và bàn giao 62 ha mặt bằng, đạt gần 80%.
Riêng đoạn qua TP Biên Hòa đã phê duyệt bồi thường cho 1.116 thửa đất, đạt 99,78% về diện tích, với 43 ha mặt bằng được bàn giao, đạt 72%.
Dự án thành phần 2 dài 18,2 km do Ban Quản lý dự án 85 - Bộ Giao thông Vận tải làm chủ đầu tư đã bàn giao 138 ha, đạt 91%.
Đồng Nai cam kết bàn giao toàn bộ mặt bằng trong tháng 12 và dự kiến hoàn thành thi công vào ngày 30/4/2026.
Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đoạn qua tỉnh Đồng Nai vẫn còn hàng trăm hộ dân chưa bàn giao mặt bằng
Tương tự, dự án đường Vành đai 3 - TP.HCM cũng đang được triển khai tích cực. Đối với hạng mục xây lắp, dự án thành phần 1A đã thi công đạt 80% giá trị hợp đồng, trong khi thành phần 4 đã thực hiện được khoảng 12% tổng giá trị đầu tư.
Hiện, công tác giải phóng mặt bằng đạt gần 100% cho cả 2 dự án thành phần. Đối với dự án thành phần 4, còn 17 hộ đang thực hiện vận động, tổ chức cưỡng chế bàn giao, dự kiến bàn giao toàn bộ mặt bằng cuối năm nay và hoàn thành thi công xây dựng vào 30/4/2026.
Đối với cao tốc Bến Lức - Long Thành, toàn bộ 28,7 km mặt bằng đoạn qua Đồng Nai đã được bàn giao, dự án đang thi công và dự kiến hoàn thành vào năm 2025.
Cao tốc Bến Lức - Long Thành đoạn đi qua khu rừng ngập mặn thuộc rừng phòng hộ Long Thành
Về hệ thống đường sắt, theo quy hoạch, Đồng Nai có 4 tuyến đường sắt quốc gia, gồm đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam (dài 80 km); đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu (87 km); đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - sân bay Long Thành và đường metro kéo dài kết nối Biên Hòa - Suối Tiên.
Bên cạnh đó, theo quy hoạch, Đồng Nai có 42 cảng biển, 9 cảng cạn (ICD) và 15 tuyến sông nội địa, với chiều dài hơn 153 km.
Đối với hàng không, Đồng Nai có dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành đã hoàn tất bàn giao mặt bằng 5.000 ha và 2 tuyến giao thông kết nối T1, T2, trong khi sân bay lưỡng dụng Biên Hòa đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Đẩy nhanh dự án metro kết nối Long Thành với Thủ Thiêm
Tại buổi làm việc, UBND tỉnh Đồng Nai đã kiến nghị Thủ tướng một loạt giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và đảm bảo hiệu quả triển khai các dự án hạ tầng quan trọng liên quan đến Cảng hàng không quốc tế Long Thành và hệ thống giao thông kết nối.
Đối với Cảng hàng không quốc tế Long Thành, tỉnh kiến nghị Thủ tướng cho phép triển khai san lấp mặt bằng giai đoạn 2, nhằm đảm bảo an toàn bay và tránh ảnh hưởng đến hoạt động của sân bay khi giai đoạn 1 đi vào vận hành.
Đồng thời, tỉnh cũng đề nghị Thủ tướng xem xét hỗ trợ nguồn vốn đầu tư cho dự án tiêu thoát nước khu vực ngoài sân bay Long Thành (giai đoạn 1), đảm bảo hạ tầng tiêu thoát nước được triển khai đồng bộ, phục vụ hiệu quả cho hoạt động của sân bay.
Về nguồn vốn thực hiện dự án đường Vành đai 4, UBND tỉnh đã cập nhật phương án tài chính cho dự án theo hướng hỗ trợ 50% từ ngân sách tỉnh, tương đương 12.379 tỷ đồng. Tuy nhiên, khả năng cân đối của nguồn ngân sách tỉnh rất khó.
Do đó, tỉnh kiến nghị Thủ tướng xem xét hỗ trợ thêm 50% từ ngân sách Trung ương, với khoảng 6.189 tỷ đồng.
Đối với dự án mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tỉnh đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các cơ quan liên quan và Tổng công ty Phát triển đường cao tốc Việt Nam (VEC) nhanh chóng hoàn tất hồ sơ nghiên cứu tiền khả thi để đảm bảo kết nối đồng bộ với sân bay Long Thành khi đi vào hoạt động năm 2026.
Ngoài ra, để giảm tải áp lực lên hệ thống giao thông đường bộ, Đồng Nai kiến nghị Bộ Giao thông Vận tải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - Long Thành, bởi khi sân bay Long Thành đưa vào khai thác, dự kiến 70% lượng khách sẽ đi về TP.HCM.
Đồng Nai đề nghị đẩy nhanh dự án đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành để giảm tải giao thông đường bộ về TP.HCM khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động
Tỉnh cũng đề xuất đầu tư thêm tuyến Quốc lộ 20B (Đường ĐT 769E) và nút giao với cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây để tăng cường kết nối khu vực phía Bắc sân bay, giảm áp lực giao thông trên tuyến T1.
Bên cạnh đó, tỉnh cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ủy ban quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp, Bộ Giao thông Vận tải đôn đốc VEC sớm thi công hoàn tất, đưa vào khai thác toàn bộ tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành để kết nối các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long với sân bay Long Thành.
Tại buổi làm việc, Thủ tướng Phạm Minh Chính giao UBND tỉnh Đồng Nai quy hoạch, xây dựng thành phố Long Thành là thành phố thông minh, hiện đại, là thành phố kết nối quốc tế. Bên cạnh đó, UBND tỉnh cần chỉ đạo bố trí, cung ứng đủ vật liệu xây dựng, san lấp cho dự án sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Người đứng đầu Chính phủ cũng giao Bộ Giao thông Vận tải rà soát, nghiên cứu phương án giao thông metro, tàu điện ngầm hoặc đường sắt tốc độ cao để kết nối các sân bay Long Thành, Biên Hòa, Tân Sơn Nhất, bảo đảm quý I/2025 hoàn thành hướng tuyến, khả năng đầu tư...
Quốc hội đồng ý cho phép thí điểm nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại.
Chiều 30/11, với trên 86,6% đại biểu tán thành, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết thí điểm thưc hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Hiện nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở, theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, từ ngày 1/4/2025, họ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm.
Trường hợp trong khu, thửa đất có phần do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì được đưa vào diện tích đất chung để lập dự án và Nhà nước thu hồi, giao cho nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.
Bất động sản đoạn qua huyện Bình Chánh, TP HCM, tháng 11/2024
Điều kiện để dự án được thí điểm chính sách này, là khu, thửa đất phải ở khu vực đô thị, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.
UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.
Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh, cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.
Báo cáo giải trình, tiếp thu trước khi Quốc hội thông qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết có ý kiến đề nghị chỉ thực hiện thí điểm ở một số địa phương, một số tỉnh, thành phố có nhu cầu về nhà thương mại cao.
Song cơ quan thường trực của Quốc hội cho rằng hiện nay các dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ gặp vướng mắc nên nếu chỉ thực hiện chính sách thí điểm tại một số địa phương thì những nơi khác khi muốn làm nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận sẽ không thực hiện được. Vì vậy, việc thí điểm chính sách này trên cả nước sẽ đảm bảo thống nhất, công bằng giữa các địa phương.
Nút giao giữa đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch (đường Vành đai 3 TPHCM) với cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây đã hoàn thành toàn bộ phần cọc móng, bệ thân trụ cầu và đang được thi công gác, đúc dầm.
Đoạn dầm được gác nối vào cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây
Dự kiến, hạng mục này hoàn thành vào dịp 30/4/2025, kết nối với cao tốc TPHCM - Long Thành. Mở ra hướng kết nối mới từ TP Thủ Đức - TPHCM sang huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai và các khu vực lân cận.
Theo Ban Quản lý dự án Mỹ Thuận (Chủ đầu tư, Bộ GTVT), dự án thành phần 1A của đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch đến nay đạt 77% tổng khối lượng. Vượt tiến độ 4 tháng so với hợp đồng đã ký.
Hai hạng mục chính của dự án là cầu Nhơn Trạch vượt sông Đồng Nai đã hợp long một phần vào tháng 9 vừa qua và dự kiến hợp long đốt cuối vào tháng 1/2025. Còn nút giao kết nối vào đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, trước mắt đang mở rộng đường cao tốc lên 8 làn xe so với 4 làn xe hiện nay.
Cùng với tiến độ khả quan của cầu Nhơn Trạch và dự án thành phần 1A, việc đầu tư bổ sung cầu Nhơn Trạch 2 song song với cầu đang thi công được xúc tiến để kịp khởi công vào cuối năm 2025.
Việc này nhằm từng bước đầu tư hoàn thiện đường Vành đai 3 theo quy mô hoàn chỉnh có bề rộng 74,5m. Với 8 làn xe cao tốc và đường song hành 2 bên.
Tuyến Tân Vạn - Nhơn Trạch giai đoạn 1 đóng vai trò rút ngắn hành trình từ huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, đến Bình Dương và TPHCM. Tuyến đường khi hoàn thành còn kết nối TPHCM với các tỉnh miền Đông và Tây Nam Bộ. Đặc biệt, phân luồng từ xa và giảm ùn tắc cho các tuyến đường nội đô.
Tổng mức đầu tư dự án 1A là 6.900 tỷ đồng, trong đó nguồn vốn ODA của Hàn Quốc gần 4.176 tỷ đồng. Số còn lại là vốn đối ứng của Chính phủ Việt Nam, với vốn Trung ương khoảng 529 tỷ đồng. Còn lại là ngân sách của Đồng Nai và TPHCM.
Cầu Nhơn Trạch hiện đạt 77% tổng khối lượng và có thể hoàn thành sớm hơn 4 tháng so với hợp đồng
Vành đai 3 Tp HCM là đường liên vùng. Điểm đầu của các tuyến cao tốc hướng tâm như TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, TPHCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, TPHCM - Trung Lương, Bến Lức - Long Thành...
Việc khép kín Vành đai 3 góp phần hoàn chỉnh hệ thống mạng lưới cao tốc kết nối TPHCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kéo giảm ùn tắc giao thông khu vực.
Khi tuyến đường được đưa vào khai thác, phương tiện vận tải liên tỉnh không cần đi qua trung tâm thành phố, khu vực đông dân cư. Tiết kiệm được thời gian hành trình, chi phí, tạo thêm hướng kết nối giữa TPHCM với sân bay Long Thành ngoài cao tốc TPHCM - Long Thành.
Sơ đồ hướng tuyến cầu Nhơn Trạch nối TPHCM và Đồng Nai
Cuối năm, tại khu đô thị lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Long An xuất hiện các sản phẩm nhà phố, dinh thự giá từ 10 đến gần 20 tỉ đồng/căn gây chú ý.
Chú ý là bởi các khu vực này phần lớn hiện diện phân khúc đất nền thì hiện nay dòng sản phẩm hạng sang giá hàng chục tỉ đồng lại trở thành điểm nhấn nguồn cung mới cuối năm. Tuy nhiên, so với giá sơ cấp nhà phố, biệt thự Tp.HCM thì mức giá này chỉ bằng khoảng 30-40%; dư địa được dự báo còn khá tốt.
Mới đây, tại Long An, Nam Long bung khoảng vài chục căn biệt thự ven kênh Park Village ra thị trường với mức giá từ 17,7 tỉ đồng/căn. Còn dòng sản phẩm The Aqua có giá từ 10 tỉ đồng/căn kèm chính sách thanh toán hấp dẫn. Các sản phẩm giới hạn này thuộc khu đô thị Waterpoint quy mô 355ha đã hiện hữu loạt tiện ích đáp ứng các nhu cầu sống, học tập, làm việc, mua sắm, giải trí... nên được người mua quan tâm. Ngày 1/12 tới đây, chủ đầu tư này sẽ giới thiệu bộ sưu tập dinh thự ven kênh, ven sông thuộc compound The Aqua và Park Village với chính sách bán hàng đột phá, giá trị quà tặng lên đến hàng chục tỉ đồng.
Tại Đồng Nai, Cần Thơ hay Bà Rịa – Vũng Tàu gần đây một số sản phẩm nhà phố, biệt thự giá dao động trên dưới 10 tỉ đồng/căn bung thị trường cuối năm cũng gây chú ý. Đáng nói, mức độ quan tâm khá tốt trong bối cảnh nguồn cung loại hình này tại Tp.HCM đang rất ít ỏi và mức giá đã cao. Chẳng hạn, tại Biên Hòa, Đồng Nai dòng sản phẩm nhà phố hoàn thiện tại KĐT Izumi City 170ha của Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) hiện đang giao dịch từ 7 tỉ đồng/căn kèm chính sách ưu đãi tốt đã thu hút được nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư. Trong đó, lượng lớn người mua đến từ Tp.HCM.
So với giá sơ cấp nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM thì mức giá loại hình này tại khu đô thị vệ tinh lân cận còn khá cạnh tranh. Cùng với đó, hạ tầng giao kết nối ngày càng thuận lợi đã kích thích nhu cầu tìm kiếm bất động sản ven Tp.HCM trở lại. Báo cáo tháng 10/2024 của DKRA Group chỉ ra, giá nhà phố, biệt thự Tp.HCM đạt mức cao nhất 700 tỉ đồng/căn; Đồng Nai là 228,5 tỉ đồng/căn. Trong khi Bình Dương là 45,5 tỉ đồng/căn, Long An gần 40 tỉ đồng/căn, Bà Rịa – Vũng Tàu là 12,5 tỉ đồng/căn…
Chính trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, mặt bằng giá lập đỉnh lên đến 700 tỉ/ căn, các dự án đến từ các chủ đầu tư uy tín tại khu đô thị vệ tinh, liền kề nội đô đang tạo lực hút mạnh mẽ.
Theo đơn vị này, do mặt bằng giá sơ cấp các khu vệ tinh còn thấp hơn Tp.HCM cùng với nguồn cung mới nhích hơn đã thúc đẩy nhu cầu trở lại ở vùng phụ cận, khiến thanh khoản nhà phố, biệt thự cải thiện đáng kể trong tháng. Cụ thể, lượng tiêu thụ sơ cấp và lượng tiêu thụ mới lần lượt gấp 6,3 lần và 4,4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Giá cao, nguồn cung ít, cơ hội thị trường nhà phố, biệt thự bị "chia lửa" với các khu đô thị vệ tinh lân cận
So với các khu vực vệ tinh của Tp.HCM, Đồng Nai dẫn dắt nguồn cung thị trường. Lượng giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm dự án an toàn pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín/thương hiệu trên thị trường. Theo DKRA Group, mặt bằng giá sơ cấp nhà phố, biệt thự Tp.HCM và vùng phụ cận không có nhiều biến động so với quý trước và vẫn neo ở mức cao do áp lực của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó, các chính sách chiết khấu cho khách hàng giữ chỗ trước ngày mở bán, cam kết thuê lại, kéo giãn tiến độ thanh toán,… được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.
Chia sẻ mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội luôn rất cao, trong khi quỹ đất lại hạn chế. Điều này càng trở nên cấp bách khi lượng người nhập cư vào các đô thị lớn để sinh sống và làm việc ngày càng tăng.
Chính vì vậy, các tỉnh thành lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai đã trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư và người mua nhà. Việc di chuyển thuận tiện giữa các tỉnh thành đã giúp giải quyết phần nào nhu cầu nhà ở của người dân, đồng thời tạo ra động lực phát triển cho thị trường bất động sản khu vực.
Tuy nhiên, theo TS Khương, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như pháp lý, hạ tầng và tiềm năng phát triển của dự án trước khi đưa ra quyết định.
Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, giai đoạn 2024-2030, thị trường bất động sản phía Nam đang đẩy nhanh tiến trình phục hồi với động lực từ nguồn cung mới. Trong ngắn hạn, nguồn cung dự kiến sẽ tăng trưởng từ quý 4/2024, với nhiều lựa chọn chủ yếu từ các các địa phương mới, nơi còn nhiều quỹ đất và dư địa tăng trưởng, chính sách phát triển hạ tầng hiện đại.
Đặc biệt, những nơi có sự xuất hiện của các dự án lớn đến từ những nhà phát triển bất động sản hàng đầu sẽ có lượng cư dân lớn và dòng khách ổn định, đều đặn. TS. Đính ước tính giá trị bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh sẽ tăng trung bình khoảng 10%/năm.
Giá bồi thường làm hai đoạn Vành đai 2 đi qua TP Thủ Đức dự kiến cao nhất hơn 111 triệu đồng mỗi m2, thuộc đất ở có vị trí mặt tiền đường Phạm Văn Đồng.
Đây là mức giá được TP Thủ Đức đưa ra trong dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các hộ dân, tổ chức bị ảnh hưởng khi thực hiện hai đoạn Vành đai 2 qua địa bàn. Trong đó, đoạn một dài 3,5 km, từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp (trước là xa lộ Hà Nội); đoạn hai từ Võ Nguyên Giáp đến Phạm Văn Đồng, dài gần 3 km.
Phần bồi thường, giải phóng mặt bằng khi triển khai hai đoạn này được tách thành hai dự án thành phần, tổng diện tích thu hồi đất hơn 61 ha với khoảng 1.166 trường hợp bị ảnh hưởng. Thủ Đức dự toán tổng kinh phí đền bù, hỗ trợ cho các hộ khoảng 7.600 tỷ đồng.
Phối cảnh đoạn 2 - Vành đai 2 khi hoàn thành
Theo giá dự kiến để tính bồi thường, hỗ trợ cho các hộ được địa phương trên đưa ra, mức cao nhất khoảng 111,5 triệu đồng mỗi m2 đất ở, mặt tiền đường Phạm Văn Đồng. Kế đến là đất ở có vị trí mặt tiền các tuyến Đỗ Xuân Hợp, Đặng Văn Bi gần 102 triệu đồng mỗi m2; đất ở mặt tiền đường Nguyễn Văn Bá có giá khoảng 100,5 triệu đồng mỗi m2...
Mức giá đền bù đất ở thấp nhất tại khu vực là hơn 26 triệu đồng mỗi m2, áp dụng cho đất trong các tuyến nhỏ như đường 22 (phường Phước Long B), đường 147 (phường Phước Long B và Tăng Nhơn Phú B). Với đất nông nghiệp, mức bồi thường cao nhất là hơn 9,4 triệu đồng mỗi m2 cho đất trồng cây lâu năm tại một số tuyến đường lớn như Phạm Văn Đồng, Kha Vạn Cân, Tăng Nhơn Phú, Đỗ Xuân Hợp... Với đất trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thủy sản tại những tuyến này, giá đền bù hơn 7,78 triệu đồng mỗi m2.
Dự thảo giá đất để tính bồi thường tại dự án được TP Thủ Đức đưa ra sau quá trình thuê tư vấn độc lập khảo sát, thu thập thông tin trên thị trường. Mức giá được căn cứ theo loại đất (ở, nông nghiệp...), tuyến đường và vị trí khu đất (chưa bao gồm kiến trúc, công trình xây trên đất). Trong đó, đất ở và vị trí số 1 (mặt tiền đường) sẽ được tính với giá cao nhất.
Theo Chủ tịch UBND TP Thủ Đức Hoàng Tùng, hai đoạn Vành đai 2 trên là các dự án đầu tiên tại địa phương áp dụng toàn bộ theo Luật Đất đai mới. Dự thảo giá bồi thường cũng được địa phương xây dựng cơ bản "tiệm cận với thị trường", trên cơ sở đặt quyền lợi cao nhất của người dân, doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Đồng thời, địa phương đã chuẩn bị quỹ nhà, đất ở các vị trí thuận lợi, đầu tư hạ tầng giúp người dân ổn định cuộc sống sau di dời.
TP Thủ Đức bắt đầu niêm yết dự thảo phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư tại trụ trụ sở các phường dự án đi qua đến hết ngày 27/11, sau đó lấy ý kiến người dân bị ảnh hưởng. Đối với các hộ dân đồng thuận với phương án đền bù, địa phương dự kiến chi trả tiền bồi thường từ tháng 12, mục tiêu khởi công dự án vào giữa năm sau.
Hướng tuyến các đoạn còn lại chưa khép kín thuộc Vành đai 2
Hai đoạn Vành đai 2 nói trên được HĐND TP HCM thông qua chủ trương đầu tư hồi cuối năm 2023. Hai dự án được giải phóng mặt bằng từ đầu, rộng 67 m, sau đó xây đường song hành hai bên và làm các nút giao. Phần đất trống giữa tuyến dự trữ để triển khai sau này. Cả hai dự án dự kiến được khởi công năm 2025, hoàn thành sau đó hai năm.
Ngoài hai dự án trên, Vành đai 2 TP HCM còn hai đoạn khác chưa khép kín. Trong đó, đoạn 3 cũng ở TP Thủ Đức, dài hơn 2,7 km từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa, đang thực hiện theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao). Đoạn còn lại (đoạn 4) ở phía nam thành phố, dài 5,3 km nối quốc lộ 1 qua đường Nguyễn Văn Linh chưa được đầu tư.
Giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch Tp.HCM, Tp.Thủ Đức (thuộc khu Đông Tp.HCM) định hướng phát triển thành đô thị sáng tạo và tương tác cao. Nơi đây sẽ là cửa ngõ kết nối Tp.HCM với các tỉnh thành trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Đầu mối giao thông chiến lược của phía Nam
KTS Khương Văn Mười, Nguyên Trưởng khoa Quy hoạch - đại học Kiến Trúc Tp.HCM, Nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM cho hay, Tp.Thủ Đức là “đô thị loại 1 nằm trong đô thị đặc biệt” có nhiệm vụ quy hoạch được Thủ tướng phê duyệt bởi Quyết định 1538/QĐ-TTg ngày 16/9/2021.
Tp.Thủ Đức có vai trò trung tâm đổi mới sáng tạo dựa trên nền tảng là kinh tế tri thức, khoa học công nghệ và hợp tác phát triển hạ tầng số của Tp.HCM. Trong tương lai, Tp.Thủ Đức sẽ có trung tâm tài chính, trung tâm công nghệ cao, trung tâm giáo dục đại học, trung tâm triển lãm, nhà hát giao hưởng, quảng trường…
Với vị thế chiến lược trong phát triển đô thị và kinh tế của Tp.HCM, Tp.Thủ Đức đã và đang tăng tốc đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ; tầm nhìn quy hoạch hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo của toàn Tp.HCM.
Khu Đông Tp.HCM được xem là đầu mối giao thông chiến lược của phía Nam
Mới đây, hàng nghìn tỉ đồng tiếp tục đổ vào phát triển hạ tầng Tp.HCM nói chung, khu Đông nói riêng. Trong hơn 200 dự án hạ tầng giao thông với tổng vốn 350.000 tỷ đồng dành cho Tp.HCM thì có đến 70% đổ vào khu Đông.
Những công trình góp phần gia tăng khả năng kết nối, giao thương giữa khu Đông với các khu vực phải kể đến dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội, quốc lộ 13; nút giao Mỹ Thủy, Đồng Văn Cống, cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Mai Chí Thọ, dự án 4 cầu Thủ Thiêm kết nối về Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi; mở rộng đường Lã Xuân Oai, Lò Lu, Nguyễn Thị Định, Hoàng Hữu Nam, đường Liên Cảng Cát Lái - Phú Hữu - Nút Giao Vành Đai 3...
Trong tương lai, khu Đông sẽ là cửa ngõ, đầu mối giao thông chiến lược kết nối Tp.HCM với các tỉnh thành trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Các dự án giao thông quan trọng như đường Vành đai 3 Tp.HCM, Vành đai 4 Tp.HCM, tuyến metro số 1 và đường sắt kết nối sân bay Long Thành đang được đẩy mạnh triển khai.
Chưa kể, hệ thống cảng Nước sâu Cát Lái, Cảng Phú Hữu, Cảng Long Bình, Cảng Trường Thọ và tương lai là cảng Long Phước của khu Đông cùng với siêu Cảng Cần Giờ sẽ tăng cường khả năng lưu thông hàng hóa, thúc đẩy hoạt động xuất nhập khẩu trong và ngoài nước. Giữ vị thế chiến lược khó khu vực nào có được đã giúp khu Đông kết nối thuận lợi với các trung tâm kinh tế như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, tạo nên một mạng lưới kinh tế liên vùng mạnh mẽ.
Hạ tầng ngày càng khép kín giúp gia tăng kết nối liên vùng
Theo định hướng quy hoạch đến năm 2040, khu Đông Tp.HCM sẽ trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo và đô thị thông minh. Trong đó, Tp.Thủ Đức được kỳ vọng là “Silicon Valley” của Việt Nam, nơi tập trung nghiên cứu, phát triển và ứng dụng công nghệ tiên tiến. Đồng thời, tập trung lực lượng lao động chất lượng cao và thu hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đây sẽ là hạt nhân kinh tế mới, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp công nghệ cao, dịch vụ chất lượng, nâng cao đời sống cư dân.
Không thể phủ nhận, sự ra đời và phát triển của Tp.Thủ Đức là một bước tiến quan trọng, đóng góp vào sự phát triển toàn diện của Tp.HCM. Tp.Thủ Đức sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới; mở ra những triển vọng to lớn cho sự phát triển bền vững của đô thị, góp phần đưa Tp.HCM tiến gần hơn đến mục tiêu trở thành một đô thị toàn cầu.
Cực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản, lợi thế người đi đầu
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, với vị thế chiến lược và tầm nhìn quy hoạch dài hạn khu Đông nói chung, Tp.Thủ Đức nói riêng sẽ là cụm phát triển đô thị và sản phẩm bất động sản năng động của Tp.HCM.
Nơi đây không chỉ hiện diện bất động sản nhà ở mà bất động sản thương mại, văn phòng, công nghệ cao gắn liền phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị sẽ nở rộ trong tương lai. Trong suốt 10 năm qua, Tp.HCM mở rộng về phía Đông đã tạo nền tảng nguồn cung bất động sản dồi dào, xác lập mặt bằng giá mới cho các sản phẩm cao cấp, hạng sang.
Tại khu Đông Tp.HCM, những khu đô thị bài bản, chỉnh chu và đủ đầy tiện ích bám theo các dự án hạ tầng giao thông thu hút được nhà đầu tư, khách hàng ở thực
Trong thời gian tới, theo ông Kiệt, các công trình hạ tầng mọc lên cùng kế hoạch phát triển hạ tầng gắn liền khu đô thị hiện đại, sẽ tạo điều kiện rất nhiều cho các dự án bất động sản gắn liền với cụm đô thị chức năng tại Tp.Thủ Đức. Điều này tạo ra hệ thống mặt bằng giá mới, nguồn cung lẫn sức cầu bất động sản gia tăng.
Cùng với quy hoạch phát triển thành những trung tâm tài chính kinh tế mới của Tp.HCM như Thủ Thiêm, Rạch Chiếc, Trường Thọ, khu công nghệ cao 1 và 2, khu làng Đại Học thì việc Tp.Thủ Đức quy hoạch những khu đô thị bài bản, chỉn chu và đủ đầy tiện ích bám theo các dự án hạ tầng giao thông sẽ thu hút được nhà đầu tư, khách hàng ở thực. Họ là những người mong muốn thay đổi chỗ an cư từ nội thành ra những khu đô thị có chất lượng và môi trường sống tốt hơn.
Thời gian qua, tại khu Đông Tp.HCM, loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được triển khai chỉn chu như khu đô thị phức hợp chuẩn quốc tế The Global City; Vinhomes Grand Park, Vạn Phúc City… đã và đang góp phần thay đổi diện mạo khu vực, mang đến môi trường sống hiện đại và tiện nghi; trở thành cực tăng trưởng dài hạn, bền vững cho thị trường địa ốc Tp.HCM.
Trong đó, điểm nhấn của thị trường Tp.Thủ Đức cuối năm 2024 phải kể đến The Global City của Masterise Homes nằm ngay mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, phường An Phú, quận 2 (cũ). Với quy mô 117,4ha, khu đô thị được kỳ vọng trở thành một khu đô thị biểu tượng toàn Đông Nam Á và là trung tâm mới của Tp.HCM, quy tụ đa dạng tiện ích vui chơi – giải trí – mua sắm hiện đại.
Mới đây nhất, điểm nhấn của The Global City là phân khu cao tầng Masteri Grand View lộ diện với hơn 600 căn hộ cao cấp, xuất hiện ngay giao điểm hai trục đường chính Đỗ Xuân Hợp và đường Liên Phường, cận kề những tiện ích trọng điểm của khu đô thị. Dự án ra mắt giữa lúc Tp.HCM trong giai đoạn cung không đủ cầu đã nhận được nhiều sự chú ý.
Đáng nói, loạt hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang triển khai xung quanh lõi dự án tạo tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Chẳng hạn, đường Liên Phường là trục xuyên tâm hiện hữu tại dự án. Giữa tháng 10, khởi công xây thêm đoạn đường dẫn và cầu bắc qua Rạch Mương Kinh để kết nối trục hiện hữu này vào khu liên hợp thể thao quốc gia Rạch Chiếc. Khi hoàn thành, từ dự án, cư dân có thể kết nối thẳng đến đại lộ Mai Chí Thọ, Võ Nguyên Giáp và tuyến Metro số 1, di chuyển đến An Phú, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Quận 1 trong vòng 5 đến 15 phút.
Trong khi, đường Đỗ Xuân Hợp nằm trong kế hoạch mở rộng lên 30 m của Tp.HCM. Trên tuyến đường này cầu Nam Lý đã thông xe vào đầu tháng 10/2024. Từ đây dễ dàng kết nối vào khu trung cũng như đi các tỉnh trọng điểm của khu vực phía Nam như: Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang.
Quả thực, với tiềm năng hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, quy hoạch mới mẻ, hướng đến sự đồng bộ bộ, tiện ích cùng nhiều dự án bất động sản cao cấp, khu đô thị hiện đại đã và đang hình thành, khu Đông Tp.HCM tạo sự hấp dẫn với nhà đầu tư. Từ đó, tạo nên lợi thế đón đầu cho những nhà đầu tư “nhạy bén”.
Theo các chuyên gia trong ngành, đây là cơ hội rất lớn cho những khách hàng “đi trước đón đầu” thị trường trong bối cảnh giá chưa đà tăng mạnh, các luật và bảng giá đất mới còn ở giai đoạn đầu hiệu lực
Trong chia sẻ mới đây, ông Phan Đình Phúc - CEO Seenee cho hay, việc đầu tư phát triển hạ tầng mạnh mẽ như hiện nay ở khu Đông, chắc chắn sẽ tạo nên một làn sóng tăng giá bất động sản trong tương lai. Trong các yếu tố để bất động sản tăng giá mạnh, thì hạ tầng quyết định rất lớn. Sau đó tới loại hình sản phẩm và thời điểm ra thị trường.
Ông Phúc dẫn chứng, thời gian qua khi loạt hạ tầng trọng điểm hình thành tại khu Đông đã khiến sản phẩm thứ cấp tăng lên từ 30% trong vòng 1 năm ở tất cả các loại hình sản phẩm. Đồng thời, giá sơ cấp cũng đã xác lập mặt bằng mới, thậm chí mức giá cao hơn Phú Mỹ Hưng. Một số dự án tại khu Thủ Thiêm tiệm cận với giá bất động sản trung tâm Quận 1.
Theo ông Phúc, với việc dự án được áp dụng để tính thuế, chuyển đổi theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ 31/10/2024 thì việc tăng giá bất động sản là điều dễ hiểu. Thêm nữa, các dự án căn hộ hiện nay muốn công bố ra thị trường phải đáp ứng khá nhiều điều kiện cần và đủ theo luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai được áp dụng từ ngày 1/8/2024. Chi phí vốn của chủ đầu tư để phát triển một dự án bất động sản hiện nay là khá cao. Việc căn hộ có mức giá từ 100 triệu/m2 nằm ở những vị trí đắc địa, trên những tuyến đường huyết mạch có tính kết nối cao là phù hợp.
Bên cạnh đó, theo quy hoạch mới thì Tp.Thủ Đức sẽ hạn chế phê duyệt dự án thấp tầng mà sẽ ưu tiên phát triển các dự án cao tầng, tạo nên nhu cầu an cư ở những dự án căn hộ là tất yếu.
Ông Phúc nhấn mạnh, giai đoạn khủng hoảng nhất của thị trường bất động sản đã qua. Thời điểm này bắt đầu cho một chu kì mới rất rõ. Năm 2025 là bước đệm để áp dụng, thi hành các luật mới. Khi hệ thống luật đã chạy thì thị trường sẽ “ngấm” và chắc chắn giá bất động sản sẽ bắt đầu nhảy theo.
Do đó, đây là cơ hội rất lớn cho những khách hàng “đi trước đón đầu” thị trường trong bối cảnh giá chưa đà tăng mạnh, các luật và bảng giá đất mới còn ở giai đoạn đầu hiệu lực. Thực tế, theo ông Phúc, hiện các nhà đầu tư đang áp dụng cơ hội khá tốt khi một số dự án bất động sản tại khu Đông Tp.HCM ra thị trường gần đây được săn đón. Những người đi đầu này chắc chắn có cơ hội khi hạ tầng trọng điểm hoàn thiện, sẽ tạo ra sự kết nối tốt hơn, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và dịch vụ trong tương lai. Từ đó, giá trị gia tăng của sản phẩm đầu tư chắc chắn sẽ cao.
“Thị trường bất động sản hiện đã loại bỏ hầu hết các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính cũng như không uy tín, chỉ còn lại các chủ đầu tư với nguồn tài chính mạnh. Nên đây là một lợi thế rất lớn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Trong tương lai, khi tất cả các khu chức năng của Tp.Thủ Đức khởi động cùng các hạ tầng giao thông khu Đông về đích, giá trị bất động sản sẽ tăng”, ông Phúc nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt khẳng định, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới, ít sản phẩm ra thị trường thì người sở hữu được bất động sản ở giai đoạn này chắc chắn có cơ hội hơn người không mua được.
Theo ông Kiệt, nguồn cung ít nên hầu hết các sản phẩm chào ra thị trường Tp.HCM đều có người mua, tỉ lệ hấp thụ khá tốt. Thậm chí tại khu Đông Tp.HCM có những dự án căn hộ giá 8-10 tỉ đồng/căn vẫn có người mua. Điều này cho thấy, nhu cầu ở các phân khúc bất động sản đều có. Chưa kể, Tp.HCM là khu vực có tốc độ đô thị hoá lớn, nhu cầu nhà ở, đầu tư, mua bán bất động sản vẫn rất lớn.
Chuyên gia CBRE Việt Nam cũng cho rằng, người mua hiện nay khi tiếp cận sản phẩm cao cấp giá từ 5 hay 10 tỉ đồng/căn thì ngoài yếu tố giá, họ quan tâm tâm đến giá trị sản phẩm. Một căn nhà giá hàng chục tỉ đồng mỗi căn nhưng có tiềm năng tăng giá, nằm ở khu vực có dịch vụ tiện ích tốt, hạ tầng hiện hữu… người mua vẫn quyết định “xuống tiền”. Theo đó, có thời điểm, vấn đề giá của sản phẩm không quan trọng bằng giá trị gia tăng trong tương lai mà sản phẩm đó mang lại cho người mua.
Tuy nhiên, theo ông Kiệt, đây là thời điểm thị trường chuyển giao sang chu kì mới, bản thân nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ khi tham gia thị trường. Nhà đầu tư cần có kế hoạch đầu tư rõ ràng, dài hơi, hạn chế vào thị trường trong tâm thế đón đầu, lướt sóng nhanh. Có như thế khi thị trường phục hồi ổn định, bước vào chu kì mới thì nhà đầu tư mới có lợi nhuận tốt. Họ cũng chính là người mang lợi thế của những người đi đầu.
Với thị trường khu Đông Tp.HCM, theo các chuyên gia, đầu tư vào bất động sản giá thấp chưa hẳn là tốt, đầu tư vào bất động sản giá cao không hẳn là thua. Bởi lẽ, khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững, người mua cần phải dựa vào quy hoạch từng dự án. Nếu đầu tư vào cao tầng thì phải là KĐT lớn có đủ tiện ích, chất lượng về cộng đồng, nơi có những tiện ích tầm khu vực như y tế, giáo dục và và thu hút các hoạt động giải trí. Nếu đầu tư vào đất nền nhà phố thì chọn những dự án 1/500 xe hơi ra vào thoải mái, kết nối thuận tiện.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, nhà đầu tư tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư; cân nhắc rất kỹ khả năng dòng tiền thanh toán của bản thân khi tham gia thị trường.
CẢM NHẬN TỪ KHÁCH HÀNG