Lần đầu tiên cả 3 luật, luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản được đồng thuận thông qua và áp dụng sớm.
Cùng với đó là sự ra đời nhanh chóng của các Nghị định hướng dẫn... được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản không chỉ phục hồi mà còn phát triển bền vững.
Nhà phố Đông Tăng Long thu hút khách quan tâm nhiều trong quý 4
Sự đồng thuận từ Trung ương đến địa phương:
Đến lúc này, 3 luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) đã có hiệu lực được hơn 2 tháng. Nhìn lại bối cảnh thị trường, ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng xuất phát những bức thiết của người dân, doanh nghiệp liên quan đến đất đai. Và từ thực trạng quá khó khăn của nền kinh tế, sự tê liệt kéo dài của thị trường BĐS, lĩnh vực đóng góp lớn cho tăng trưởng, nên tất cả các bên liên quan đều mong muốn phải tháo gỡ, giải quyết tận gốc rễ những khó khăn đó mà đích đến cuối cùng là phải sửa luật.
Chính vì vậy, Chính phủ đã trình và kiến nghị Quốc hội thông qua sớm các luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và nhận được sự đồng thuận cao. Kết quả là 3 luật này đã chính thức có hiệu lực từ 1.8, trước 6 tháng so với kế hoạch ban đầu.
"Trong bối cảnh đang phải nói nhiều về tâm lý sợ trách nhiệm trong thực thi, xây dựng thể chế thì nỗ lực của Chính phủ thể hiện trách nhiệm, tinh thần dám làm, dám chịu trách nhiệm với sự phát triển của đất nước. Việc triển khai hoàn thiện các Nghị định hướng dẫn có hiệu lực ngay cùng thời điểm luật có hiệu lực cũng cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ. Chưa bao giờ tôi chứng kiến tất cả các chủ thể có liên quan đều thể hiện quyết tâm chung tay vực dậy thị trường BĐS đến như vậy", ông Dũng nhận xét.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cũng đồng quan điểm rằng chưa bao giờ thấy Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, và các bộ ngành có sự đồng thuận cao, quyết liệt trong việc tham gia "giải cứu" thị trường BĐS, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho người dân như thời gian qua. Trước khi thông qua 3 luật là rất nhiều cuộc họp, rất nhiều văn bản chỉ đạo được ban hành. Các tổ giải cứu thị trường BĐS, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp cũng đã được thành lập từ Trung ương đến các địa phương.
"Trong bối cảnh đang phải nói nhiều về tâm lý sợ trách nhiệm trong thực thi, xây dựng thể chế thì nỗ lực của Chính phủ thể hiện trách nhiệm, tinh thần dám làm, dám chịu trách nhiệm với sự phát triển của đất nước. Việc triển khai hoàn thiện các Nghị định hướng dẫn có hiệu lực ngay cùng thời điểm luật có hiệu lực cũng cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ. Chưa bao giờ tôi chứng kiến tất cả các chủ thể có liên quan đều thể hiện quyết tâm chung tay vực dậy thị trường BĐS đến như vậy."
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Tháo gỡ cho hơn 500 dự án
Việc 3 bộ luật và hàng loạt nghị định được ban hành sớm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bước đầu đã tạo nên tính đồng bộ, giải quyết nhiều vướng mắc của các luật trước đây. Trong đó, tháo gỡ lớn nhất là những "vướng mắc" về trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, khi từ những người cao nhất đều nhắc nhở, nêu cao về trách nhiệm công vụ, không đùn đẩy, không được sợ rủi ro. Các doanh nghiệp kỳ vọng những nỗ lực từ Trung ương đến địa phương sẽ tháo gỡ, giải quyết vướng mắc cho hơn 500 dự án trên cả nước trong những năm vừa qua, mà chỉ riêng TP.HCM đã có tới hơn 148 dự án.
Những dự án này khi được gỡ vướng sẽ sớm được triển khai trở lại, từ đó giúp tăng nguồn cung, kéo giảm được giá nhà. Một trong những điểm tích cực nữa là các dự án nhà ở xã hội được "cởi trói", được miễn tiền sử dụng đất ngay mà không cần phải tính toán xong rồi mới giảm như trước. Không chỉ vậy, luật cũng đưa ra nhiều ưu đãi về tín dụng cho cả khách hàng và chủ đầu tư. Cải tạo lại nhà chung cư cũ cũng sẽ được đẩy nhanh khi luật Nhà ở 2024 cho miễn tiền sử dụng đất, cho doanh nghiệp được lợi nhuận lên đến 15%. Luật cũng tạo cơ chế thuận lợi để lựa chọn chủ đầu tư khi chỉ cần 70% cư dân đồng ý, không cần phải đạt được sự đồng thuận 100% như trước.
Khu đô thị mới Đông Tăng Long Tp Thủ Đức.
"Luật Đất đai cũng mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp được đấu thầu dự án có sử dụng đất, chưa giải phóng mặt bằng để lựa chọn chủ đầu tư làm các dự án BĐS. Nhà đầu tư trúng thầu chỉ cần làm đúng như cam kết, sau 36 tháng sẽ được nhà nước giao đất sạch. Đây là những điểm mở để tăng nguồn cung đất sạch cho doanh nghiệp làm dự án. Đối với luật Kinh doanh bất động sản 2024, lần đầu tiên hợp thức hóa về căn hộ condotel, officetel. Điều này giúp các doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án và cơ quan chức năng cũng có đủ cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua nhà, thay vì mỗi địa phương làm mỗi kiểu như trước đây", ông Châu dẫn chứng.
Cũng đi sâu phân tích tính hiệu quả, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, luật Kinh doanh bất động sản 2024 lần đầu tiên quy định rõ số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Khách hàng thanh toán lần đầu không vượt quá 30% và chủ đầu tư chỉ được thu 95% giá trị BĐS trước khi cấp sổ đỏ. Đây là những điều chỉnh khá quan trọng khi các chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này giúp quản lý chặt các dự án muốn huy động vốn và đứng về phía người mua, bảo vệ nhà đầu tư, không bị chủ đầu tư bắt chẹt hoặc không bị các chủ đầu giả danh thu tiền rồi biến mất.
Ngoài ra, luật lần này còn quy định rõ không chỉ nhà ở mà các công trình xây dựng cũng được huy động vốn. Đây là những dấu hiệu tích cực cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững. Bởi chủ đầu tư phải chuẩn bị 30% nguồn vốn để xây dựng nền móng trước khi bán hàng, 70% còn lại mới được huy động từ khách hàng.
Doanh nghiệp, người dân hưởng lợi
Chỉ sau vài tháng có hiệu lực, niềm tin về thị trường BĐS đang được vực lại khi thị trường minh bạch hơn. Minh chứng cụ thể là thu ngân sách của TP.HCM cũng như nhiều địa phương trên cả nước từ BĐS đã tăng mạnh trở lại.
Đứng từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Thắng, Giám đốc pháp lý Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng bộ ba luật và các nghị định hướng dẫn đã có tác động rất lớn đến người dân và doanh nghiệp. Như luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp bị thu hồi đất sẽ được tăng giá đất bồi thường; đồng thời chủ đầu tư các dự án phải lo tái định cư cho người dân xong mới được thu hồi đất. Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, tùy mỗi địa phương nếu có nguồn về đất ở và nhà ở, thì được hoán đổi đất, nhà. Những trường hợp người dân ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam cũng sẽ được mua đất như người dân trong nước.
Theo ông Thắng, nhìn tổng quan 3 luật sẽ thấy có nhiều chính sách để thu hút doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia vào thị trường BĐS. Nếu như trước đây doanh nghiệp thuê đất chỉ được trả tiền một lần thì nay cho phép họ được lựa chọn thời hạn thuê đất từ một lần trở về hằng năm. Tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính toán lại kế hoạch kinh doanh, có cơ hội giảm giá nhà, giúp người dân dễ dàng mua nhà đất với mức giá hợp lý hơn. Luật ban hành sớm, với các quy định thông thoáng cũng giúp cho việc đóng tiền sử dụng đất được dễ dàng, nhanh chóng hơn. Việc bỏ khung giá đất, giao quyền cho các địa phương làm bảng giá đất tiếp cận giá thị trường, được điều chỉnh hằng năm, từ đó tăng tính chủ động, tăng trách nhiệm của các địa phương.
Tuy nhiên, theo ông Thắng, tới đây các doanh nghiệp mong muốn Quốc hội sớm ban hành Nghị quyết thí điểm cho các loại đất khác được thực hiện nhà ở thương mại nếu phù hợp quy hoạch, thay vì phải 100% đất ở mới được làm dự án như hiện nay. "Nếu được thông qua, quy định này sẽ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp có đất nhưng chưa đủ điều kiện theo luật hiện hành để làm dự án nhà ở thương mại; khi đó sẽ giải quyết triệt để những ách tắc khó khăn của doanh nghiệp đang gặp phải. Việc chuyển đổi mục đích làm sao phải dễ dàng, vì hiện nay một dự án có nhiều loại đất, nhiều thửa đất muốn xin chuyển đổi mục đích sang 100% đất ở là vô cùng khó khăn, mất rất nhiều thời gian, từ đó đẩy giá nhà đất tăng cao", ông Thắng kỳ vọng.
Là một người dân, cũng là chủ một doanh nghiệp BĐS, ông Minh Tú đánh giá các bộ luật và nghị định lần này cơ bản đã tháo gỡ được những khó khăn của doanh nghiệp và người dân gặp phải trong thời gian qua. Điển hình như việc gia hạn chủ trương đầu tư, nếu như theo các quy định cũ gần như bế tắc thì nay sẽ được giải quyết. Đối với người dân, luật Đất đai 2024 có quy định rất tốt, quy định rõ, không nhầm lẫn về 32 trường hợp thu hồi đất. Luật cũng có quy định cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp nếu không vi phạm pháp luật, cư trú ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Như TP.HCM hiện còn hơn 8.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ thì theo quy định này sẽ được cấp. "Cả người dân và doanh nghiệp kỳ vọng luật đã quy định khá rõ, khá chi tiết, mong những người thực thi pháp luật mạnh mẽ, dám nghĩ dám làm vì dân vì nước, vì cái chung", ông Tú kiến nghị.
Ngăn chặn lừa đảo liên quan đến đất nền phân lô
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho biết luật cũng siết cơ chế phân lô bán nền từ đô thị đặc biệt đến đô thị loại 3. Dưới đô thị loại 3 trở xuống, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định cụ thể dựa trên các nguyên tắc mà Chính phủ quy định trong Nghị định hướng dẫn thi hành.
Chúng ta đã chứng kiến hàng ngàn người dân nghèo bị lừa đảo trong vụ Alibaba, hàng ngàn nền đất ảo được bán đi bán lại, những dự án trên giấy, những đất ruộng bị cò "băm nát" để "bán miệng"... "Luật Đất đai 2003 cấm phân lô bán nền. Nhưng đến Nghị định 84/2007 cho phép chia lô bán nền chỉ ở vùng nông thôn và các thị trấn. Đến luật Đất đai 2013 cho phân lô bán nền khắp nơi. Điều này khiến đất nền trở thành phân khúc luôn luôn nóng thời gian qua, thu hút nhiều nhà đầu tư và trở thành kênh tích trữ tiền trong đất, không tạo ra được khả năng phát triển. Nên cấm như hiện nay là tốt cho thị trường, cho người dân bởi họ sẽ biết rõ nơi nào được cho phân lô, nơi nào không cho. Với quy định mạnh mẽ này, chắc chắn sẽ giúp thị trường tốt hơn, bảo vệ được nhà đầu tư khi rất nhiều trường hợp lừa đảo liên quan đến đất nền phân lô", GS Đặng Hùng Võ nhận định.
Trong khi đó, 2 dự án thành phần còn lại đi qua Đồng Nai, với tổng chiều dài 34km, đang được thi công cầm chừng do thiếu mặt bằng.
